Die Herausforderungen im deutschen Wohnungsbau sind vielschichtig und komplex. Im Zuge der sich verändernden gesellschaftlichen Bedingungen hat die Ampelkoalition, besonders die SPD, sich im Wahlkampf zum Ziel gesetzt, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu schaffen. Allerdings wurde dieser Bedarf zu Jahresbeginn 2023 von Bauministerin Klara Geywitz (SPD) auf bis zu 600.000 Wohnungen angehoben, insbesondere in Anbetracht der hohen Flüchtlingszahlen. Trotz dieser ambitionierten Pläne konnten in den letzten Jahren weniger als 300.000 Wohnungen jährlich fertiggestellt werden, wie die FAZ berichtet.
Ein besorgniserregender Rückgang gab es im Jahr 2024, als die Zahl der Genehmigungen auf 216.000 fiel – weit entfernt von den erforderlichen Zahlen. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat kürzlich eine Analyse vorgelegt, die einen jährlichen Neubaubedarf von rund 320.000 neuen Wohnungen bis 2030 feststellt. Dieser Bedarf variiert stark je nach Region, wobei besonders Bayern, das Rhein-Main-Gebiet und die großen Städte wie Berlin und Hamburg herausstechen.
Regionale Unterschiede im Wohnungsbau
Von den 320.000 benötigten Wohnungen entfallen 60.000 allein auf die sieben größten deutschen Städte: Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart, Köln und Düsseldorf. Dabei hat München mit 74 Wohnungen pro 10.000 Einwohner den höchsten jährlichen Neubaubedarf, was etwa 11.900 neuen Wohnungen jährlich entspricht. In Berlin beträgt dieser Bedarf 61 Wohnungen pro 10.000 Einwohner, was 23.800 Wohnungen entspricht. Doch trotz dieses Bedarfs blieben die Fertigstellungen in München 2023 bei knapp 10.000 und in Berlin bei weniger als 16.000 Wohnungen.
Die Baufertigstellungen liegen dennoch unter dem tatsächlichen Bedarf, wobei die Lücke momentan als nicht sehr gravierend eingeschätzt wird. Laut BBSR gibt es in Deutschland rund 99.000 Hektar landwirtschaftlich nutzbare Flächen, die potenziell Platz für 900.000 bis zwei Millionen Wohnungen bieten könnten. Ein Teil des Neubaubedarfs könnte durch die Aufstockung bestehender Gebäude oder die Umnutzung von leerstehenden Büroflächen gedeckt werden.
Herausforderungen im Wohnungsmarkt
Die Ampelkoalition hatte auch Strategien propagiert, um in weniger nachgefragte Städte umzuziehen, was jedoch nur begrenzte Resonanz gefunden hat, da die Nachfrage nach Wohnraum in diesen Städten gering bleibt. Darüber hinaus gibt es in Deutschland etwa zwei Millionen leerstehende Wohnungen, die lediglich circa 10.000 Wohnungen pro Jahr zum Neubaubedarf beitragen können. Der Wohnflächenverbrauch pro Kopf ist auf 55,4 Quadratmeter gestiegen, was den Trend zur Singularisierung unterstreicht.
Ein weiterer Aspekt sind die stark gestiegenen Baukosten, die teils durch hohe Materialpreise und strenge Bauvorschriften bedingt sind. Dies führt zu hohen Kaltmieten in den Großstädten und erschwert es vielen, in den Wohnungsbau zu investieren. Im Kontext steigender Zinsen, besonders seit dem russischen Angriff auf die Ukraine, wird der Wohnungsbau zusätzlich erschwert. Dank neuer Maßnahmen der Bundesregierung sind die Bauzinsen jedoch seit Ende 2023 gesunken, was möglicherweise einen positiven Trend einleiten könnte.
Im vierten Quartal 2024 stiegen die Preise für den Neubau von Wohngebäuden um etwa 3,1 % im Vergleich zum Vorjahr, während die Anzahl neuer Hypotheken-Abschlüsse die Belebung des Marktes andeutet. Der Wohnungsbau hatte im Jahr 2023 einen Anteil von 57 % am gesamten Bauvolumen, was gegenüber 2009 eine Aufwärtsentwicklung darstellt.
Die Notwendigkeit, auf die regional unterschiedlichen Entwicklungen zu reagieren, bleibt bestehen. Besonders in Ballungsräumen sind die Angebotsmieten hoch, während in strukturschwachen Regionen eine Abnahme der Bevölkerungszahl verzeichnet wird. Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bau berichtet, dass im Jahr 2023 49.591 Wohneinheiten im sozialen Wohnungsbau gefördert wurden, ein Anstieg um 21 % im Vergleich zum Vorjahr. Trotzdem ist der Gesamtbestand an Sozialmietwohnungen im Jahr 2023 auf etwa 1,07 Millionen gefallen.
